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房地产将第三次担当复苏重任

时间：2009-01-16 10:58:03来源：江南官网网址作者：点击：2558

导读：

    作者认为，回顾中国经济近三十年的飞速发展，除了前十年增长动力来自于体制放松的制度增长，主导产业不明显外，在后二十年所经历的两轮经济周期中，虽然每次经济复苏的形式不同，但基本上都离不开房地产业的“发力”。
    从当前中国经济面临的实际情况来看，房地产行业的重要性仍然要大于股市。未来我国市场房价虽然会有较大调整，但由于城镇化进程的推进及保障性住房建设投资的增加，整个房地产行业的发展仍会相对平稳，将成为中国抵御全球经济危机冲击，拉动内需，着力保增长的关键所在。
    房地产是经济增长“火车头”
    自1978年以来，我国的经济运行经历了3个完整的经济发展周期（1978年-1988年；1989年-1997年；1998年-2007年）。2008年，中国经济进入了以下降作为周期开始划分的第四轮经济周期。从产业联动角度看，在前三轮经济周期中，除了第一轮周期的增长动力主导轮来自于体制放松的制度增长，因而主导产业不明显外，后两轮周期中，房地产行业扮演了经济带动的“火车头”角色。虽然每次经济复苏的形式不同、动力表现差异，但基本上都离不开房地产业的“发力”。
    1989年，中国经济进入了改革开放以来的第一次收缩期。为了刺激经济增长，政府主导投资当然是一项恢复经济的利器：中央和各级地方政府都进行了众多的基础设施投资和开发区建设。投资的大规模扩张，需要相应投资能力的保证，而当时经济体系中投资能力的扩张，就来源于“土改”。1988年，《中华人民共和国宪法》（修正案）通过，新宪法承认了土地使用权的商品属性，从而正式开启了我国的土地有偿使用制度。1990年后，土地有偿使用制度已全面推广开来，许多原先拥有土地的单位也因此大为受益。长期以来拖欠的城市基础设施建设一下子获得了充足的资金来源。土地使用权制度改革，使城市基础设施建设为主导的城市化运动迅速展开。
    1998年，国内外宏观环境的变化，使内外交困中的中国经济开始了新一轮的收缩；同年，国务院23号文（《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）发布：1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，住房制度改革在中国全面展开，一个全新的市场——房地产市场从此在中国大地出现，并得到蓬勃发展。房地产的繁荣，带动了城市建设的蓬勃发展，城市化率迅速提高，1998年前10年城市化率平均每年提高0.73%，2007年前10年城市化率平均每年提高1.2%。这一次，房地产行业发展对经济增长的带动，由非住宅转向了住宅。住宅投资的发展，直接带动了消费的“井喷”。房改初期，存量房产的激活，首先带动了消费的增长。2002年后，新建商品房的高速增长，从投资和消费两个方面拉动了经济的持续繁荣。
    当前房地产重要性远超股市
    在改革开放后的前20年左右时间里，供给不足造成的短缺一直是中国经济运行的主要特征。“土改”使中国经济获得了充足的投资动力，直接导致了以公用基础设施和普通消费供应能力的增长。上世纪90年代后，需求不足逐渐成为了经济运行中的主要问题。“房改”对投资需求和消费需求的拉动，直接“引爆”了改革开放以来的第三轮经济繁荣。理论和实践均表明，生产和消费必须平衡，投资增加若没有消费的相应增长，单纯的投资支出增加对经济反周期运转的效果有限。房地产业发展对消费增长的提振作用是显而易见的，任何大型耐用消费品的普及，除了居民收入的普遍增长外，消费场所和空间条件的普遍具备是另外一个必备条件。因此，房地产行业发展是消费升级的前提和基础。
    房地产行业的平稳发展，还有利于我国抵御海外金融危机的冲击，增强我国经济的“脱钩”能力。因为，房地产是个完全的非贸易部门，需求只受内需变化影响，很少受国际市场影响。经济增长的周期性特征，决定了全球化经济环境下“脱钩”能力在保持经济平稳发展中的巨大作用，而经济能否走出独立行情的关键在于“脱钩”能力。因此，在当前的世界经济环境下，讨论“挂钩”还是“脱钩”是没有意义的，关键是你有没有“脱钩”的能力。有了“脱钩”能力，则意味着国内的内需足够强大和强劲，经济运行有足够的灵活性。房地产行业的发展，是当前我国发展“脱钩”能力的关键和重要抓手。
    对我国现阶段的资本市场来说，融资和套现几乎是股市的重要功能。当中国经济处在外延扩张的要素积累阶段时，股市的融资功能还具有一定的优先性；而当前我国经济发展已到了结构增长阶段，股市的功能地位发生转化，资源配置功能的地位上升。资源配置在企业层次的微观表现，就是股票市场为企业并购重组的进行提供了“并购货币”。结构调整是中国经济发展未来一段时期内的长期任务，股市在这方面将发挥重要作用。但是，中国当前经济运行的最主要任务，是尽快扭转经济持续下滑的势头，使经济增长保持一定的速度。在这方面，房地产市场的平稳运行，对国民经济的稳定作用要高于股市。
    房地产年投资1.5万亿是底线
    由于中国的人口转移仍没有结束，未来即使城市化率放缓，城市化率提高给房地产业乃至国民经济发展带来的空间仍很巨大。新增城镇人口和原有居民的保障住房投资，保证了未来较长时间内我国的房地产投资仍具有较大的刚性需求，初步测算，每年房地产投资1.5万亿是个底线。低于这个水准，中国的城镇化进程就要停止。
    在制造业领域普遍存在的消化库存行为，在房地产领域也同样上演着。由于前2年房地产投资的过快增长，原先已下降的商品房存量又大幅上升。出于消化这部分存量房产的需要，2009年和2010年房地产投资预计面临20%-30%的下降。即使面临如此大比例的下降，房地产投资依然占了我国年总投资15%左右的份额，依然占了我国年新增投资1/3左右的比重。
    未来市场房价虽然会有较大调整，但整个房地产行业的投资由于保障性住房建设投资的增加，幅度会相对较小。在我国宏观经济健康运转情况下，即使未来房价剧烈波动，行业发展也会相对平稳。